根據(jù)最高法關(guān)于商品房買賣合同司法解釋第23條的規(guī)定，商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同，并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。

因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同，并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及利息或者定金返還買受人。

總結(jié)來說，買房子交了首付，房貸辦不下來能不能退房，要分以下幾個情況：

（一）如果房貸辦不下來，是因為開發(fā)商的原因造成的，比如開發(fā)商手續(xù)不齊備等情況，導(dǎo)致買方不能辦理按揭又無能力繼續(xù)履行合同的，這種情況買方可以退房，不用承擔(dān)責(zé)任，甚至還可以要求開發(fā)商賠償自己的損失。

（二）如果是因為像國家貸款政策調(diào)整、銀行貸款規(guī)模限制等政策性原因辦不下來貸款，那么這種情況既不能怪開發(fā)商也不能怪購房者，如果發(fā)生這種情況，購房者也可以要求退房，退還首付款。

（三）如果是因為購房者自己的原因，比如提供資料不齊備，或者購房者缺乏還款能力，銀行審查認(rèn)為購房者不符合貸款條件，導(dǎo)致辦不了貸款的，如果購房者要求解除購房合同，法院一般是不會支持的。如果發(fā)生這樣的情況，購房者應(yīng)該與開發(fā)商重新協(xié)商交款事宜，或者直接向開發(fā)商交清房款。不能繳納房款的，開發(fā)商可以依據(jù)合同約定，要求購房者承擔(dān)違約責(zé)任。